摘要：一般納稅人、小規模納稅人、個人以及租賃企業對外出租不動產，增值稅計稅方法并不相同，涉及異地出租的，還會涉及預繳增值稅，個人、小規模納稅人、一般納稅人、租賃企業出租不動產增值稅怎么計算？

一般納稅人、小規模納稅人、個人以及租賃企業對外出租不動產，增值稅計稅方法并不相同，涉及異地出租的，還會涉及預繳增值稅，有些納稅主體對外出租特定不動產還會涉及稅收優惠，那么不同納稅主體下增值稅應納稅額如何計算，具體銷售哪些稅收優惠呢？

1、一般納稅人采用一般計稅方法對外出租不動產

一般納稅人對外出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法，適用稅率為9%，應納增值稅稅額=不含稅銷售額×9%-進項稅額=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額。

一般納稅人對外出租與機構所在地不在同一縣（市、區）的不動產（2016年5月1日之后取得），涉及異地預繳增值稅，需要向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報，預征率為3%。

預繳增值稅稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%

機構所在地稅務機關繳納稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額-已預繳稅款

2、一般納稅人采用簡易計稅方法對外出租不動產

根據《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）文規定，一般納稅人對外出租2016年4月30日之前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，適用征收率為5%，應納增值稅稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%。

出租不動產位于異地的，涉及預繳增值稅，預征率為5%，應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%。

一般納稅人異地出租不動產，雖然預征率和企業適用征收率相等，即在機構所在地無需在繳納稅款，但是應在機構所在地正常進行納稅申報。

3、小規模納稅人出租不動產（含住房）

小規模納稅人增值稅只能采用簡易計稅方法，適用征收率為5%，應納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

涉及異地出租不動產的，需在不動產所在地預繳增值稅，預征率為5%。應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

同樣，在不動產所在地預繳稅款之后，在機構所在地進行納稅申報。

根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2021年第5號）為規定，小規模納稅人發生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額不超過15萬（季度申報的不超過45萬）的，免征增值稅。按照規定，應當預繳增值稅的，凡是在預繳地實現的月度應稅銷售額不超過15萬元的，當期無需預繳增值稅。

4、個體工商戶對外出租不動產

個體工商戶對外出租非住房，應納稅額的計算同上面第3條小規模納稅人對外出租不動產（包括異地出租）一致。

根據2016年第16號文公告，個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

應納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

涉及異地對外出租住房的，預征率為1.5%，預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。

5、其他個人對外出租不動產

其他個人即自然人，對外出租非住房，適用5%征收率，應納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

自然人對外出租住房，按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅，應納稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

自然人采取一次性收取租金形式出租不動產租金的，可在對應的租賃期內進行平均分攤，如果分攤后的月租金不超過15萬元，享受免征增值稅的優惠。

6、住房租賃企業出租不動產

公租房經營單位對外出租公租房，在2019年1月1日至2023年12月31日享受免征增值稅的優惠。

根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號）文規定，自2021年10月1日起，住房租賃企業一般納稅人向個人出租住房，可以選擇簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；也可以選擇采用一般計稅方法，適用稅率為9%，其進項稅額可以抵扣增值稅。小規模住房租賃企業向個人出租住房，按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值

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