個人、小規模納稅人、一般納稅人、租賃企業出租不動產增值稅怎么計算?

 

來源:會計之家   時間:2022-07-14   瀏覽量:956次


 

摘要:一般納稅人、小規模納稅人、個人以及租賃企業對外出租不動產,增值稅計稅方法并不相同,涉及異地出租的,還會涉及預繳增值稅,個人、小規模納稅人、一般納稅人、租賃企業出租不動產增值稅怎么計算?

 

一般納稅人、小規模納稅人、個人以及租賃企業對外出租不動產,增值稅計稅方法并不相同,涉及異地出租的,還會涉及預繳增值稅,有些納稅主體對外出租特定不動產還會涉及稅收優惠,那么不同納稅主體下增值稅應納稅額如何計算,具體銷售哪些稅收優惠呢?


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1、一般納稅人采用一般計稅方法對外出租不動產

一般納稅人對外出租其201651日后取得的不動產,適用一般計稅方法,適用稅率為9%,應納增值稅稅額=不含稅銷售額×9%-進項稅額=含稅銷售額÷1+9%×9%-進項稅額。

一般納稅人對外出租與機構所在地不在同一縣(市、區)的不動產(201651日之后取得),涉及異地預繳增值稅,需要向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款,向機構所在地主管稅務機關辦理納稅申報,預征率為3%。

預繳增值稅稅款=含稅銷售額÷1+9%×3%

機構所在地稅務機關繳納稅款=含稅銷售額÷1+9%×9%-進項稅額-已預繳稅款

2、一般納稅人采用簡易計稅方法對外出租不動產

根據《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)文規定,一般納稅人對外出租2016430日之前取得的不動產,可以選擇簡易計稅方法,適用征收率為5%,應納增值稅稅額=含稅銷售額÷1+5%×5%。

出租不動產位于異地的,涉及預繳增值稅,預征率為5%,應預繳稅款=含稅銷售額÷1+5%×5%。

一般納稅人異地出租不動產,雖然預征率和企業適用征收率相等,即在機構所在地無需在繳納稅款,但是應在機構所在地正常進行納稅申報。

 

3、小規模納稅人出租不動產(含住房)

小規模納稅人增值稅只能采用簡易計稅方法,適用征收率為5%,應納稅額=含稅銷售額÷1+5%×5%

涉及異地出租不動產的,需在不動產所在地預繳增值稅,預征率為5%。應預繳稅款=含稅銷售額÷1+5%×5%

同樣,在不動產所在地預繳稅款之后,在機構所在地進行納稅申報。

根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2021年第5號)為規定,小規模納稅人發生增值稅應稅銷售行為,合計月銷售額不超過15萬(季度申報的不超過45萬)的,免征增值稅。按照規定,應當預繳增值稅的,凡是在預繳地實現的月度應稅銷售額不超過15萬元的,當期無需預繳增值稅。

4、個體工商戶對外出租不動產

個體工商戶對外出租非住房,應納稅額的計算同上面第3條小規模納稅人對外出租不動產(包括異地出租)一致。

根據2016年第16號文公告,個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

應納稅額=含稅銷售額÷1+5%×1.5%

涉及異地對外出租住房的,預征率為1.5%,預繳稅款=含稅銷售額÷1+5%×1.5%。

 

5、其他個人對外出租不動產

其他個人即自然人,對外出租非住房,適用5%征收率,應納稅額=含稅銷售額÷1+5%×5%

自然人對外出租住房,按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅,應納稅額=含稅銷售額÷1+5%×1.5%

自然人采取一次性收取租金形式出租不動產租金的,可在對應的租賃期內進行平均分攤,如果分攤后的月租金不超過15萬元,享受免征增值稅的優惠。

6、住房租賃企業出租不動產

公租房經營單位對外出租公租房,在201911日至20231231日享受免征增值稅的優惠。

根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2021年第24號)文規定,自2021101日起,住房租賃企業一般納稅人向個人出租住房,可以選擇簡易計稅方法,按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;也可以選擇采用一般計稅方法,適用稅率為9%,其進項稅額可以抵扣增值稅。小規模住房租賃企業向個人出租住房,按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值

 



 

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